有的朋友想把毛坯房直接出租，這(zhè)種情況有，但(dàn)是找毛坯房的租客太少了(le)，而且一般不會(huì)租太久，可能(néng)也(yě)就是給自(zì)家裝修當個臨時(shí)工(gōng)地。另外(wài)價格也(yě)非常低(dī)。

另外(wài)有的朋友計(jì)劃交給一些(xiē)做民宿的整體裝修托管，但(dàn)實際上(shàng)問題很(hěn)多，淡旺季明(míng)顯，資金(jīn)流動太慢，回報(bào)預期不足都是問題。很(hěn)多做民宿的更願意房東自(zì)己裝修，隻負責托管，以分成的形式來(lái)做，或者直接收下(xià)裝修好(hǎo)的房子，簽長期租約，來(lái)獲得收益。

買了(le)毛坯房不住，有這(zhè)麽幾種情況我們先分析下(xià)：

1

因爲自(zì)住需求而買，後來(lái)買了(le)更好(hǎo)的房子，原來(lái)的房子就空(kōng)置了(le)。

2

因爲度假需求買的毛坯房，結果一直來(lái)不了(le)，也(yě)住不上(shàng)，就放(fàng)那了(le)。

3

純粹的投資性需求買的毛坯房。

4

買房計(jì)劃以後養老(lǎo)，一段時(shí)間内不住的情況。

當然，這(zhè)裏面都分出了(le)很(hěn)多變化，我們針對(duì)性的來(lái)說。

第一種情況

那麽首先要問自(zì)己一個問題，這(zhè)個房子怎麽計(jì)劃？

是出租嗎？還是要留給自(zì)己住（或者給家人住），或者出手？

前兩種情況就簡單一些(xiē)，第三種比較矛盾一些(xiē)，如果确定要賣，到(dào)底該不該裝修？

又該如何裝修？


這(zhè)也(yě)是朋友們主要糾結的問題。

以出租爲目的的裝修标準可以放(fàng)低(dī)，但(dàn)是一定不要LOW，因爲會(huì)影響到(dào)以後出手,做到(dào)拎包入住的條件，配齊家具家電的情況下(xià)，理(lǐ)論上(shàng)需要800-1000元/平的标準，也(yě)就是100平大(dà)約需要花(huā)8萬到(dào)10萬來(lái)裝修，按照威海一般地段兩居小(xiǎo)三居租金(jīn)大(dà)約在2000-2500.地段小(xiǎo)區(qū)好(hǎo)的能(néng)租到(dào)3000左右，即是說差不多裝修的回本周期在3年-5年，如果你(nǐ)的房子小(xiǎo)區(qū)很(hěn)好(hǎo)，又或者地段很(hěn)好(hǎo)，租金(jīn)還有空(kōng)間，但(dàn)是裝修的費用(yòng)不會(huì)有太大(dà)的變化，換句話(huà)說，稍好(hǎo)一些(xiē)的，可以做到(dào)3年内回本，如果是海景房做民宿，可以簡單的X2來(lái)估算(suàn)，回本會(huì)更快(kuài)，這(zhè)塊具體的可以關注我們公号看(kàn)民宿公開(kāi)課。

通過以上(shàng)的簡單計(jì)算(suàn)，相信您自(zì)己也(yě)能(néng)了(le)解我的建議(yì)，那就是出手周期在5年内，不建議(yì)折騰了(le)，也(yě)許5年左右，裝修的成本剛回來(lái)，房子裝修也(yě)顯得老(lǎo)舊了(le)，反而出售多少會(huì)受影響。

很(hěn)多人原本是計(jì)劃5年後再賣或者不賣，結果臨時(shí)有變動也(yě)會(huì)縮短持有時(shí)間，不确定因素太多也(yě)不建議(yì)裝修。

相反的，如果計(jì)劃長期持有，超過5年，租金(jīn)收益又比較可觀的，不要浪費，裝修一下(xià)出租，獲得良好(hǎo)的租金(jīn)現(xiàn)金(jīn)流收益很(hěn)重要。況且，裝修再折舊，基礎的水(shuǐ)、電、暖、線路早晚是要做的。

第二種情況

其實買房度假兼投資保值的案例會(huì)更多一些(xiē)，我不建議(yì)大(dà)家裝修後一直把房子空(kōng)着，可以委托給做民宿的，讓房子有人氣，不圖賺錢(qián)，養房子，别讓房子空(kōng)着，每年有固定的度假時(shí)間，也(yě)是個不錯的選擇。


另外(wài)，如果覺得空(kōng)的時(shí)間比較長，又不想出租，又沒有靠譜的人托管，還是不要裝修，主要是鑒于威海的海洋氣候對(duì)于長期空(kōng)置房子的裝修損傷很(hěn)大(dà)。裝修的話(huà)盡量安排在入住前的3個月以上(shàng)時(shí)間完成，這(zhè)樣可以有效的通風(fēng)排污後，入住威海享受生活。

第三種情況

純粹的投資性買的，答(dá)案很(hěn)簡單了(le)，看(kàn)計(jì)劃持有時(shí)間，通常建議(yì)毛坯。買房人大(dà)部分還是會(huì)喜歡毛坯房，除非裝修的不LOW，而且保持的很(hěn)好(hǎo)。

第四種情況基本就可以參照第一種或者第二種了(le)。

以上(shàng)就是本期要聊的話(huà)題，最後總結一下(xià)：

地段好(hǎo)，租金(jīn)高(gāo)，租售比高(gāo)的，合理(lǐ)估算(suàn)自(zì)己的持有時(shí)間，了(le)解小(xiǎo)區(qū)的出租價格，壓縮裝修成本，選好(hǎo)裝修風(fēng)格，出租來(lái)獲得更好(hǎo)的現(xiàn)金(jīn)流是不錯的選擇。

通常來(lái)說，5年内裝修出租，賺不了(le)多少錢(qián)，隻是賺了(le)一個基礎裝修，5年以上(shàng)的持有時(shí)間是建議(yì)裝修出租的。老(lǎo)舊小(xiǎo)區(qū)的房子建議(yì)裝修一下(xià)，新小(xiǎo)區(qū)建議(yì)毛坯出售。

計(jì)劃以後自(zì)己住的，隐性工(gōng)程要做好(hǎo)，加大(dà)投入，表面的裝修等到(dào)以後住的時(shí)候都砸掉。

關于老(lǎo)二手房出售這(zhè)個問題很(hěn)多朋友不重視(shì)，其實适當的做做改造之後，房子更容易賣的上(shàng)價，也(yě)賣的更快(kuài)，有些(xiē)中介收房子再改裝加價賣也(yě)是這(zhè)樣的道(dào)理(lǐ)，這(zhè)也(yě)是很(hěn)多普通人不具備的賣房認知(zhī)和(hé)意識，老(lǎo)覺得麻煩。

說到(dào)這(zhè)裏，想到(dào)一個問題，也(yě)是這(zhè)個事(shì)其中的難度所在，那就是這(zhè)樣的活很(hěn)多裝修公司不愛接，沒賺頭，我想不少朋友遇到(dào)過。

我提供一個解決方案大(dà)家可以參考下(xià)，通常在我們給自(zì)己家裝修的時(shí)候，找一個品牌裝修公司是有好(hǎo)處的，至少出問題能(néng)找到(dào)人，裝修公司跑路的情況也(yě)不少見，出了(le)問題就推脫的大(dà)把，有品牌的對(duì)名聲和(hé)口碑看(kàn)的更重一些(xiē)，過程中的問題難免會(huì)有，就和(hé)買房一樣，哪有十全十美(měi)的。但(dàn)是簡裝出租，本來(lái)就是能(néng)省則省，我們的目的很(hěn)明(míng)确，就是爲了(le)賺租金(jīn)帶來(lái)的現(xiàn)金(jīn)流，裝修投入大(dà)把，不劃算(suàn)！

這(zhè)種情況下(xià)我建議(yì)找一位靠譜設計(jì)師，先整體把關，設計(jì)一下(xià)。這(zhè)一步很(hěn)重要。很(hěn)多人不看(kàn)重設計(jì)，覺得沒什(shén)麽用(yòng)，小(xiǎo)到(dào)開(kāi)關，大(dà)到(dào)風(fēng)格，都會(huì)對(duì)以後出租出售有影響。大(dà)家平時(shí)多少也(yě)看(kàn)過一些(xiē)二手房吧，沒看(kàn)過房也(yě)在網上(shàng)看(kàn)過圖吧，有的房子明(míng)明(míng)能(néng)打8分，因爲裝修太老(lǎo)太土隻能(néng)打6分，打打的影響了(le)出租和(hé)出售的價格，所以設計(jì)真的很(hěn)重要，而設計(jì)費卻多花(huā)不了(le)多少錢(qián)。

威海新樓市這(zhè)個公号，大(dà)家進入子菜單買房必讀裏面有裝修頻道(dào)，白(bái)話(huà)裝修，是楊楊大(dà)哥(gē)開(kāi)創的一個欄目，裏面有戶型點評和(hé)設計(jì)案例，就有很(hěn)多給我們投稿的設計(jì)師作(zuò)品，比如jackie,海濱等，裏面有他(tā)們的聯系方式，大(dà)家可以自(zì)行聯系參考比較。

另外(wài)就是再找個靠譜的施工(gōng)隊，因爲很(hěn)多裝修公司的活也(yě)都是外(wài)包出去的，想必大(dà)家也(yě)都明(míng)白(bái)，這(zhè)一點大(dà)家自(zì)己多比較，也(yě)多找人問問，在威海這(zhè)種小(xiǎo)地方，大(dà)多也(yě)都有熟人，還是要看(kàn)看(kàn)工(gōng)地，問問之前裝修過的業主如何，找熟人有好(hǎo)處，也(yě)有弊端，這(zhè)個放(fàng)在下(xià)回再說。我雖然不懂裝修，但(dàn)是接觸的買房朋友多了(le)，自(zì)然聽到(dào)的故事(shì)也(yě)多了(le)。