今年以來(lái)，樓市調控延續了(le)高(gāo)頻從(cóng)嚴模式。

盡管調控政策整體保持穩定，但(dàn)房地産行業供需指标仍保持韌性，降溫幅度遠不如市場預期，整體呈現(xiàn)穩定震蕩降溫态勢。可以預見，2020年全國房價再度大(dà)幅上(shàng)漲的可能(néng)性已不大(dà)，房地産金(jīn)融定向收緊或将常态化，短期内樓市降溫調整态勢仍将延續，行業或将持續降溫，部分地區(qū)、部分城(chéng)市的房地産積聚的風(fēng)險可能(néng)逐步暴露。

房地産開(kāi)發投資将繼續下(xià)台階

政策層面，房地産市場政策端并未發生變化。自(zì)2018年下(xià)半年來(lái)房地産調控政策繼續加碼，“房住不炒”總基調始終如一，在經濟下(xià)行壓力加大(dà)的情況下(xià)依然保持較強定力。預計(jì)2020年調控将繼續以“穩”爲主，但(dàn)因城(chéng)施策将延續。資金(jīn)層面，在政策嚴格調控下(xià)，商品房銷售低(dī)迷，開(kāi)發商加快(kuài)推盤回籠資金(jīn)的步伐也(yě)将受到(dào)影響，同時(shí)房地産信貸、信托及外(wài)債等融資渠道(dào)全面收縮，對(duì)開(kāi)發商帶來(lái)資金(jīn)考驗。投資構成層面，增長動力不足。雖然建安投資尚有韌性，但(dàn)在開(kāi)發商投資意願和(hé)能(néng)力缺失以及市場需求受限的情況下(xià)難以持續加快(kuài)開(kāi)工(gōng)進度。不過，城(chéng)鎮老(lǎo)舊小(xiǎo)區(qū)改造、城(chéng)鎮化剛性需求、庫存低(dī)位以及地方政府對(duì)土地出讓金(jīn)收入的依賴意味着房地産投資仍然是經濟的重要支撐，不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下(xià)跌。預計(jì)2020年房地産開(kāi)發投資穩中緩降，全年增長5%左右。

商品房庫存将逐步回升

供求關系和(hé)市場預期也(yě)是影響樓市走向的關鍵因素。截至2019年10月末，全國商品住宅待售面積已降至2012年末的水(shuǐ)平。即便該項統計(jì)數據并不包括未竣工(gōng)的待售面積，也(yě)代表着近兩年商品住宅庫存處于低(dī)位。值得注意的是，近兩年商品房新開(kāi)工(gōng)面積增速遠大(dà)于商品房銷售面積，未來(lái)必将帶來(lái)一定的庫存壓力。一方面，由于項目去化率降低(dī)，大(dà)量的新推盤項目将不斷形成新的庫存；另一方面，随着近兩年開(kāi)工(gōng)的項目進入集中竣工(gōng)期，未竣工(gōng)待售面積将逐步轉化爲已竣工(gōng)待售面積，在統計(jì)上(shàng)也(yě)能(néng)逐步得到(dào)體現(xiàn)。展望2020年，伴随着商品房庫存的回升，以及樓市銷售繼續降溫調整，市場供求關系将進一步逆轉。

此外(wài)，2020年是棚改的“收官之年”，在三年1500萬套目标的大(dà)前提下(xià)，預計(jì)2020年棚改計(jì)劃将近翻倍，實物安置投資或将超過1萬億元，托底投資增速。

行業流動性管控持續

截至2019年三季度末，我國房地産貸款餘額約43.3萬億元，同比增長15.6%，增速較2018年全年水(shuǐ)平下(xià)降4.4個百分點，房地産貸款占各項人民币貸款餘額約28.9%，較2018年末提升0.5個百分點。從(cóng)增量看(kàn)，2019年前三季度新增房地産貸款約4.6萬億元，同比下(xià)降13.2%，占新增各項人民币比重33.8%，較2018年全年水(shuǐ)平下(xià)降6.5個百分點。從(cóng)投放(fàng)結構來(lái)看(kàn)，當前房地産行業流動性管控側重于總量管控和(hé)嚴查違規，需求側爲滿足居民首套和(hé)改善購房的基本居住屬性，按揭投放(fàng)韌性較強；與此同時(shí)，在經濟中樞下(xià)行和(hé)經濟結構換擋中，銀行資産配置對(duì)于按揭貸款的青睐不減，短期内投放(fàng)相對(duì)“剛性”。展望未來(lái)，預計(jì)房地産行業信貸收縮壓力主要集中在供給端，需求側按揭投放(fàng)出現(xiàn)大(dà)幅收縮的概率較低(dī)。預計(jì)2020年末房地産貸款餘額約爲49.5萬億元，同比增長11.7%，增速或略低(dī)于2020年各項人民币貸款餘額增速。

房地産行業将加速洗牌

2019年，在樓市降溫調整、融資監管收緊的嚴峻形勢下(xià)，開(kāi)發企業經營和(hé)資金(jīn)鏈面臨巨大(dà)壓力，即便百強房企業績增速也(yě)明(míng)顯回落。克而瑞監測數顯示，2019年1-10月份，TOP100房企累計(jì)權益銷售規模同比僅增長5%，略好(hǎo)于行業平均水(shuǐ)平，但(dàn)遠低(dī)于上(shàng)年同期行業增速。不過，龍頭房企銷售額集中度繼續提高(gāo)，千億級房企數量明(míng)顯增加，大(dà)型規模房企的競争優勢依然明(míng)顯。展望2020年，房地産市場将繼續調整，市場競争将進一步加劇(jù)。大(dà)型規模房企憑借實力和(hé)融資優勢，仍将繼續整合資源、擴大(dà)規模；而中小(xiǎo)房企則将面臨較大(dà)困境。目前，房地産行業已進入“白(bái)銀時(shí)代”，盡管仍然存在很(hěn)多結構性機會(huì)，但(dàn)開(kāi)發企業集體“吃肉”的時(shí)代已經過去，大(dà)浪淘沙将加劇(jù)行業洗牌，資源整合和(hé)兼并重組将成爲大(dà)勢所趨。

需要關注的風(fēng)險

一是政策風(fēng)險。房地産市場受調控政策、信貸政策的影響極大(dà)。2019年以來(lái)，在貨币環境相對(duì)寬松的情況下(xià)，房地産調控先松後緊、以緊爲主，樓市在政策對(duì)沖博弈下(xià)呈現(xiàn)穩定降溫态勢。不過與往年經濟下(xià)行時(shí)主動刺激樓市不同的是，7月份，中央政治局會(huì)議(yì)首次提出“不将房地産作(zuò)爲短期刺激經濟的手段”，體現(xiàn)了(le)中央政府控制房價上(shàng)漲、确保房地産平穩健康發展的決心，打破了(le)放(fàng)松房地産調控的幻想。

二是市場風(fēng)險。從(cóng)長周期來(lái)看(kàn)，作(zuò)爲宏觀經濟的風(fēng)向标和(hé)晴雨表，我國房地産行業已進入增速下(xià)行換擋周期；從(cóng)短周期來(lái)看(kàn)，樓市調控仍處于緊周期，未來(lái)房地産市場降溫調整幅度将有所加大(dà)，周期性探底态勢将更加明(míng)顯。此外(wài)，從(cóng)調控的角度來(lái)看(kàn)，随着戶籍制度逐步放(fàng)開(kāi)，主要城(chéng)市争相出台人才新政。未來(lái)需特别防範一線、二線熱點城(chéng)市房地産泡沫化風(fēng)險和(hé)三線、四線城(chéng)市房價下(xià)跌風(fēng)險，尤其是後者。

三是流動性風(fēng)險。在樓市調控收緊、市場預期下(xià)行的背景下(xià)，房地産抵押物能(néng)否快(kuài)速變現(xiàn)顯得至關重要，變現(xiàn)風(fēng)險主要體現(xiàn)在抵押物價值的下(xià)降和(hé)變現(xiàn)周期延長上(shàng)。從(cóng)目前的市場形勢來(lái)看(kàn)，不動産的流動性正在變差。因此，銀行需建立健全房地産抵押品動态監測機制，及時(shí)發布内部預警信息，并采取有效應對(duì)措施。

四是信用(yòng)風(fēng)險。房地産業在投資、經營、交易過程中都需要大(dà)量融資，但(dàn)投資回報(bào)和(hé)市場波動風(fēng)險相對(duì)較高(gāo)的行業。在銀企信息不透明(míng)、監管尚不完善的情況下(xià)，一旦房地産市場出現(xiàn)較大(dà)波動，導緻開(kāi)發企業經營不暢、決策失誤或者資金(jīn)鏈斷裂，甚至是資不抵債，高(gāo)負債的開(kāi)發企業非常容易選擇違約進而産生信用(yòng)風(fēng)險。此外(wài)，個人信用(yòng)風(fēng)險亦不可忽視(shì)，主要集中在投資投機購房者身上(shàng)。投機購房者往往選擇加杠杆購房，有些(xiē)可能(néng)還會(huì)同時(shí)投資債市、股市，甚至用(yòng)房産作(zuò)爲抵押進行投機，一旦某個環節出現(xiàn)問題，則很(hěn)容易導緻家庭破産，而不得不“棄房斷供”。